• Déborah Zatti

A due diligence é essencial para a compra e venda de imóvel?

Atualizado: Ago 21




Sim. A due diligence é um processo de analise documental que irá, ao final, diagnosticar se a negociação está sendo traçada de uma forma segura ou não. Por isso, o estudo preventivo é essencial para qualquer tipo de negociação imobiliária, principalmente quando tratamos de compra e venda de imóveis.


Em qual negócio imobiliário deve ser utilizada a due diligence?


Em todos. Compra e venda, incorporação Imobiliária, loteamentos, etc. Em todas as negociações que dependem ou que tem como finalidade a compra e venda de imóvel.


Seja em razão de negociação de imóvel para si ou para investimento, é muito importante a procura da segurança jurídica junto à análise de todas as documentações dos vendedores e do imóvel.


Essa análise faz com que minimize consideravelmente o risco da negociação.


5 riscos caso o comprador não realize a análise prévia da documentação:


1. O imóvel já pode ter sido alienado para outra pessoa;

2. Venda ser realizada por pessoa diversa do real proprietário (proprietário é aquele que consta na matrícula do imóvel);

3. Perda do imóvel por conta de ações judiciais que possa recair sobre o imóvel;

4. Perda do imóvel por conta de dívidas do promitente vendedor;

5. Ser responsável pelas dívidas "propter rem" (dívidas que acompanham o imóvel);

Obs: Listei apenas 5 (cinco) riscos, que não se esgotam aqui. O risco da compra de imóvel sem análise prévia da documentação é real e tem que ser levado a sério. O investimento que se faz é muito alto para ser realizado sem os cuidados necessários.

Quais documentos serão analisados? Existe algum modelo pronto?


Para a realização de um loteamento, condomínio edilício, incorporação imobiliária e qualquer outro empreendimento imobiliário são necessários, caso ainda não possua, adquirir terrenos para construção e lançamento do empreendimento. Bem como, após o empreendimento pronto, existirá a alienação das unidades imobiliárias autônomas.


Nesses casos, é muito importante que o construtor/incorporador faça a análise prévia de toda a documentação para aquisição do terreno, como também a análise deverá ser feita pelos adquirentes das unidades imobiliárias.


Por outro lado, o estudo da documentação também deverá ser feita quando a transação imobiliária ocorrer para uso próprio ou para investimento como, por exemplo, para aluguel, entre outros.


E quais são esses documentos?


1. Número da inscrição imobiliária

2. Certidão de dados cadastrais do imóvel

3. Certidão negativa de débitos imobiliários municipais

4. Valor venal do imóvel

5. Certidão de quitação de débito condominial e última ata de eleição (se for o caso)

6. Vendedor Pessoa Física:

6.1.RG e CPF

6.2.Comprovante de endereço

6.3.Certidão negativa de tributos federais e dívida ativa

6.4.Comprovante de inscrição e situação cadastral

7. Vendedor Pessoa Jurídica:

7.1.Contrato social da empresa

7.2.Certidão simplificada da junta

7.3.Comprovante de inscrição e situação cadastral

7.4.Certidão negativa de tributos federais e dívida ativa

7.5.RG e CPF dos representantes da empresa

8. Certidões de justiça federal

9. Certidões da justiça estadual

10. Certidões de protesto

11. Certidão negativa de débitos trabalhistas

12. Certidão negativa de débitos estaduais

13. Certidão negativa de débitos (FGTS)


A depender da situação e do tipo de negociação que estará sendo mediada, poderá ser necessária à análise da convenção de condomínio e seu regimento interno, plantas do imóvel, memorial descritivo, habite-se, registro da incorporação, alvará de construção, dentre outros documentos.


Importante ficar atento que no direito imobiliário cada caso é único, não existindo portanto um modelo pronto, ou seja, cada negociação, alienação imobiliária terá sua due diligence (diligência prévia) específica. Não existe um padrão nem um rol de documentação taxativo.


O que podemos verificar é que existe sim um rol de documentos que serão utilizados em todas as análises, que são os documentos que apresentei acima e existem outros documentos que deverão também ser exigidos, mas que dependerá da situação/negociação apresentada.


Cada documento deve ser minuciosamente analisado para saber se o que consta nele impacta ou não sobre o imóvel.


Outro ponto importante também são os processos judiciais. Caso apareça algum processo judicial em nome dos vendedores é imprescindível à análise do processo completo para verificar se a demanda ali apresentada pode recair sobre o imóvel em negociação, fazendo com que o comprador venha a perdê-lo em momento posterior.


Conclusão:


Como podemos concluir, não existe um rol taxativo de documentos que deverão ser analisados em todas as negociações imobiliárias. Da negociação mais simples a mais complexa a análise de documentação será única e específica para cada caso.


O que posso te dizer aqui com toda certeza é que a realização da due diligence é essencial para as negociações imobiliárias, pois é através dela que iremos analisar os riscos e trazer a segurança jurídica necessária para a negociação.


Então você, corretor de imóveis, despachante, profissional que atua na área imobiliária, entender e saber fazer essa análise vai te trazer mais credibilidade no mercado, confiança e fidelização dos seus clientes. Ou, se você não tem tempo, pois essa análise minuciosa requer tempo, e quer ficar mais livre para captação de clientes, uma sugestão é procurar um profissional especializado na área e assim conseguirá vender um serviço completo e com qualidade.


E você, que não atua diretamente na área imobiliária mais quer adquirir um imóvel para sua própria moradia ou para empreender, é extremamente necessária uma assessoria jurídica especializada para lhe oferecer uma análise de toda documentação vinculada ao imóvel e das partes envolvidas.


Agora você já sabe a importância da análise documental das demandas imobiliárias e sabe que adquirir o imóvel sem análise prévia é um risco real, podendo lhe trazer grandes prejuízos financeiros.


Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de entrar em contato pelo e-mail: deborah@smaiaezatti.adv.br.


Conteúdo criado por Déborah Zatti, advogada atuante no Direito Imobiliário. Sócia do escritório S.Maia&Zatti Advogados.


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