• Déborah Zatti

Direito de preferência na compra e venda de imóvel.


A compra e venda de um imóvel é um procedimento que requer uma atenção constante no interesse das partes e o profissional sempre terá que ter em mente qual a intenção do comprador e do vendedor com essa negociação.


Por isso que constantes são os ensinamentos que não adianta trabalhar com modelos prontos se este não irá relatar à vontade das partes e trazer segurança jurídica para a negociação.


A cláusula de preferência é muito discutida na locação de imóveis, mas ela também poderá ser utilizada nos contratos de compra e venda.


Mas o que é essa cláusula de preferência? Como ela funciona?


O direito de preferência ou preempção na compra e venda de imóvel ocorre quando o proprietário de imóvel vende seu bem com o intuito de adquiri-lo novamente em outro momento.

Diante dessa vontade, será estipulada cláusula expressa no contrato onde o vendedor fica obrigado a oferecer o imóvel novamente ao antigo proprietário caso queira vendê-lo. Vejamos:


¨Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. (grifos nossos)

Ainda, é importante mencionar que caso o antigo proprietário tenha conhecimento que o atual proprietário do imóvel está querendo vendê-lo e não o notificou com as condições e preços para aquisição do imóvel, ele poderá exercer o seu direito de prelação, intimando o vendedor (novo proprietário) informando o seu interesse na compra.


Se o imóvel for alienado a terceiro sem a notificação do antigo proprietário com o preço e as condições de compra, este poderá requerer que se exerça o seu direito de preferência, solicitando ainda perdas e danos em favor do vendedor, podendo ainda, o terceiro adquirente responder solidariamente se este agiu de má-fé.


Por outro lado, é importante lembrar que se o antigo proprietário for notificado pelo vendedor, mas não tiver condição de arcar com o preço e as condições de pagamento estipuladas na notificação, perderá o seu direito de preferência em adquirir o imóvel.


Vamos falar sobre o prazo?

O prazo máximo que poderá ser estipulado para o direito de preferência é de 2 (dois) anos. Ficando a critério das partes determinarem um prazo dentro desse lapso temporal.


¨Art. 513. (...)
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.¨ (grifos nossos)

E se as partes não estipularem prazo?


Nesse caso, o prazo caducará após 60 (sessenta) dias da notificação enviada pelo novo proprietário, dentro do prazo de dois anos estipulados pela legislação.



¨Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.¨ (grifos nossos)


Vou explicar:


Mário vendeu seu imóvel com cláusula de preferência sem estipulação de prazo para Carlos.


Após 6 (seis) meses da compra Carlos resolve vender o imóvel e notifica Mário informando a venda, o preço e forma de pagamento.


A partir do recebimento da notificação será contato o prazo de 60 (sessenta) dias.


Sendo a resposta negativa ou não havendo resposta, o direito de preferência caducará, não podendo Mário querer o seu direito em momento posterior, mesmo dentro dos 2 (dois) anos estipulado na legislação.


Modelo geral de cláusula


CLÁUSULA XXX: As partes estabelecem à cláusula de preempção ou preferência (Código Civil, art. 513), tendo o PROMISSÁRIO COMPRADOR à obrigação de dar conhecimento ao PROMITENTE VENDEDOR, no prazo de XX anos/meses, caso queira vender o bem objeto deste contrato, para que esse manifeste eventual interesse em adquirir o bem em igualdade de condições para com terceiros.


Conclusão


Essa cláusula é muito utilizada em contratos em que o proprietário está se desfazendo do imóvel por algum motivo específico, como por exemplo, se capitalizar, mas que ainda tem interesse em reaver o imóvel para ele.


A concordância com a cláusula traz efeito personalíssimo, ou seja, só vincula as partes do contrato, não pode ser cedida e não passa para os herdeiros.


Entender a negociação e cada tipo de cláusula do contrato de compra e venda é extremamente importante para realizar um negócio imobiliário seguro.


Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de entrar em contato pelo e-mail: deborah@smaiaezatti.adv.br.


Conteúdo criado por Déborah Zatti, advogada atuante no Direito Imobiliário. Sócia do escritório S.Maia&Zatti Advogados.


Se quiser saber mais sobre compra e venda de imóveis recomendo a leitura do link abaixo para entender como funciona a due diligence (análise da documentação prévia).


https://www.deborahzatti.com.br/post/direito-de-prefer%C3%AAncia-na-compra-e-venda-de-im%C3%B3vel



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