• Déborah Zatti

Principais fases de uma incorporação imobiliária: O que observar?


Para a realização de uma incorporação imobiliária, vários são os cuidados e aprovações que deverão ser realizadas para concretizar a aprovação do empreendimento bem como a autorização da venda das unidades imobiliárias autônomas na planta.


Uma das principais análises é a de risco na compra do terreno onde será identificado além dos requisitos de propriedade e dívidas em relação aos vendedores e ao imóvel, também deverá identificar que tipo de empreendimento pode ser construído nesse imóvel.


Para essa análise do tipo de construção que poderá ser empreendido na localidade é necessário solicitar a AOP junto à prefeitura municipal.


Mas o que é essa AOP?


A AOP é a análise de orientação prévia emitida pela prefeitura municipal, onde a mesma irá orientar para o desenvolvimento dos projetos executivos e complementares, contudo, não confere ao interessado direito ou autorização para o início de obra.


Sendo assim, a AOP é um relatório onde irá demonstrar as diretrizes da legislação aplicada bem como informar se o empreendimento que pretende ser construído é apto para a localidade.


É essencial que essa análise da AOP seja realizada no momento da análise de risco para a compra e venda do imóvel onde pretende construir o empreendimento, isso porque o incorporador precisa ter ciência que o empreendimento que ele pretende construir está de acordo com a legislação aplicada naquela localidade.


Principais fases para uma incorporação imobiliária.


Quando tratamos de incorporação imobiliária, estamos diante de duas principais fases para aprovação da incorporação e autorização para a realização de venda na planta.


A primeira fase é junto à prefeitura municipal onde será solicitada a obtenção do alvará para construção com a aprovação das plantas, através da análise de todos os requisitos legais e a aprovação do empreendimento.


A segunda fase é o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis competente. E é nesse momento que será entregue as seguintes documentações:



Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Só após a entrega de toda a documentação e a conclusão do registro da incorporação no cartório de registro de imóveis competente é que as unidades imobiliárias autônomas poderão ser alienadas.


Seguir todo o passo a passo é essencial para ter sucesso em todas as aprovações e assim dar continuidade ao empreendimento.


Após a conclusão do empreendimento chegou a hora do habite-se que é o documento emitido pela prefeitura onde atesta que o imóvel foi construído de acordo com as exigências legais e está pronto para ser ocupado.


Conclusão:


A incorporação imobiliária não é um processo tão simples quanto parece, além dessas análises que demonstrei aqui, também é necessário analisar a matrícula do imóvel para verificar se será necessária alguma retificação de informações antes do registro da incorporação.


Está sempre assessorado (a) por um profissional com expertise no processo de análise e registro da incorporação é essencial para um andamento e conclusão saudável do empreendimento.



Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de entrar em contato pelo e-mail: deborah@smaiaezatti.adv.br.


Conteúdo criado por Déborah Zatti, advogada atuante no Direito Imobiliário. Sócia do escritório S.Maia&Zatti Advogados.



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