• Déborah Zatti

Regime da comunhão parcial de bens e a compra e venda de imóveis.



O regime de comunhão parcial de bens é aquele em que os bens adquiridos na constância do casamento se comunicam, ou seja, independente de quem pagou pelo bem, este será do casal.


E se um dos cônjuges já tinham bens particulares antes do casamento, esses bens também se comunicam? Vai existir algum impacto quando da venda desses imóveis?


O que comunica:



¨Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes.

Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:

I - os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;
II - os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;¨


Em regra geral, na comunhão parcial de bens, não se comunicam, os bens adquiridos antes do casamento ou aqueles que foram recebidos por meio de doação ou sucessão.


Então, é verdade que o cônjuge não participa das negociações realizadas em cima dos bens que não se comunicam?


Mentira e eu vou falar o motivo. Vamos lá:


Venda de imóvel e o regime de comunhão parcial de bens:


Quando falamos em negociações imobiliárias o regime de casamento escolhido pelas partes impacta de forma direta na validade das negociações.


E falando em comunhão parcial de bens encontramos as seguintes situações:


1ª situação: Os bens adquiridos na constância do casamento:


Essa é a situação mais simples nesse contexto, uma vez que, as partes são proprietárias em conjunto dos bens adquiridos, o que chamamos de meação, ou seja, metade do imóvel é do cônjuge 01 e metade do cônjuge 02.


Desta forma, o cônjuge 01 e o cônjuge 02 assinam nas negociações imobiliárias como proprietários dos imóveis.


2º situação: Os bens adquiridos antes do casamento:


Quando tratamos de bens adquiridos antes do casamento é muito importante lembrar que esses bens não se comunicam, desta forma podemos fazer o seguinte desenho:


Cônjuge 01

Cônjuge 02

Tem bens adquiridos antes do casamento.

Não tem bens adquiridos antes do casamento.

Os bens não se comunicam, assinando como proprietário na venda do imóvel só o cônjuge 01. Contudo, é preciso ficar atento a outorga conjugal.


Aqui nos deparamos com a seguinte situação:


Mesmo que o cônjuge 02 não seja proprietário da imóvel, não tenha a meação, ele terá que assinar na negociação autorizando a venda do imóvel, conforme dispõe o artigo 1.647 do Código Civil de 2002, vejamos:



¨Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: (grifos nossos)
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.¨

Isso acontece porque mesmo que o bem pertença a um dos cônjuges e não se comuniquem por conta da escolha do regime de casamento, as benfeitorias e os frutos advindos desse bem passam a se comunicar. Por isso é necessária à autorização para a venda dos bens, o que chamamos de outorga conjugal.



¨Art. 1.660. Entram na comunhão:
IVas benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;
V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.¨


Conclusão:


É sempre necessário observar o regime de casamento nas transações imobiliárias e a necessidade de outorga conjugal para que possamos evitar a anulação da negociação, conforme dispõe o artigo 1.649 do Código Civil.


Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.

Outro ponto importante também é que o Juiz pode suprir essa autorização do cônjuge caso a negativa de autorização seja sem motivo justo ou se o cônjuge estiver impossibilitado para realizar a devida autorização, conforme artigo 1.648 do Código Civil.


Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.


Podemos concluir, portanto, que a escolha do regime de casamento impacta diretamente nas negociações imobiliárias fazendo parte como um item muito importante para a análise de risco na compra e venda de imóveis.



Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de entrar em contato pelo e-mail: deborah@smaiaezatti.adv.br.


Conteúdo criado por Déborah Zatti, advogada atuante no Direito Imobiliário. Sócia do escritório S.Maia&Zatti Advogados.



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